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李颖,中国房企未来开展之路--美国专业化金消融形式经历-雷火电竞app下载

admin 南方天气预报 2019-06-19 243 0

  美国的龙头房企,有专业化和金消融两大特色。所谓专业化,即美国不同类房企深耕细分范畴,很少混业运营。住所修建商主攻开发,经过产品线规范化进步周转、添加盈余;REITs专心自我克制,经过募投管退四大环节的专业化运营打造赢利王。所谓金消融,即美国房地产金融展开水平高,房企对金融依靠程度深。REITs类房企在上市房企数量上占比70%,市值上占比86%;住所修建商也会兼营按揭告贷、产权稳妥等金融事务,对净赢利奉献比重约为9%。

  美国房地产企业首要由REITs和住所修建商两类构成。到2019年5月末,美国共有248家上市房企,其间住所修建商26家,市值989亿美元,市值占比8%;REITs174家,市值1.1万亿美元,市值占比86%;其他51家,市值占比6%。住所修建商以土地获取、住所规划、工程施工、出售及售后服务为主业,“三巨子”是莱纳(Lennar)、霍顿(D.RHorton)、和帕尔迪(Pulte Group),2019年5月底三者市值分别为308、164、89亿美元,共占住所修建板块总市值的56.6%。REITs是美国房地产职业的中心,上市REITs占上市房企的69.4%、市值占85.8%。REITs(RealEstate Investment Tursts)是调集出资者资金,由专业组织办理,出资于能发生安稳现金流的不动产,并进行定时派息的信任型或公司型基金。美国是全球规划最大、产品最丰厚和成熟的REITs商场。1986年美国修订《国内税收法典》,规则REITs只要将应税收入的100%进行分配,即可免征企业所得税,是美国REITs腾飞的起点。现在美国市值在400亿美元以上的一般REITs有两家,一是西蒙地产(Simon Property),二是普洛斯(Prologis),两者分别是商业地产和工业地产范畴的龙头。

  在住所修建商方式下,房企出现高周转、规范化、专业化、重并购、兼金融的特色。

  榜首,高周转提高ROE。美国住所开发范畴的龙头房企周转速度遥遥领先其他国家。住所修建商“三巨子”霍顿(D.R Horton)、莱纳(Lennar)、帕尔迪(Pulte Group),2018年总财物周转次数到达1.2、1.0、0.9,而我国、我国香港、新加坡龙头房企均匀为0.3、0.1、0.1。美国房企完结高周转的“诀窍”有三个:一是缩短项目制作周期。2017年霍顿88%的竣工住所为独栋住所,从出售到交房只需2-6个月,根本完结当年出售、当年回款、当年结算。二是凭借土地期权确认土地。美国住所开发商经过与土地持有者签定期权合约,获得以确认价格在未来购买地段的权力,期权费一般为地价的10%-20%,期限一般在8年左右。土地期权既确保足够的土地储备,又防止房企在土储上沉积过多资金,周转速度大幅提高。三是开发项目以中低端住所为主,便于规范化制作、项目周期短且总价低易于出售。中低端住所易履行规范化、制作周期短、出售简单,且因为其客群价格弹性较高,在商场下行期,房企可经过降价促销的方法快速去库存,防止存货淤积。

  第二,规范化降低本钱。哈佛住所研究中心表明,曩昔15-20年,以减缩本钱为意图,美国住所修建职业出现去定制、规范化的趋势。而龙头房企正是这一趋势的引领者,经过一致投标、一致收买、规划化运作减少本钱。霍顿致力于与全国供货商商洽,经过很多收买降低本钱。规划优势使公司在收买家具、设备、建材等方面掌握主动权,可在每套房子上均匀节省3500美元本钱;帕尔迪以沃尔玛为标杆,曾聘任沃尔马的高档司理专门担任供应链收买,使用集团收买的议价才能,一致购买建材、家电等,减缩本钱。帕尔迪致力于与大型供货商签定长时刻协作协议,如2001年与通用电气签署协议,为一切帕尔迪住所供给由通用出产的家用电器。

  第三,专业化运作。房地产开发价值链可分为“规划-制作-出售”三节,美国住所开发龙头聚集前后两头,制作等中间环节经过外包完结。规划环节,以客户为导向,注重住所质量。霍顿履行“灵敏”的规范化,可根据客户的个性化需求改动规范图纸,经过测算改动规范图纸的某一规划所添加的本钱,向顾客的个性化需求收费。帕尔迪支撑客户自主拼装规范化模块,2011年推出iPad应用程序,顾客可在线完结房子规划。出售环节,经过多样化的品牌组合满意个性化需求,注重售后质保。

  第四,吞并收买完结跨过展开。职业整合是美国住所修建职业的主旋律。龙头房企注重收并购,完结区域扩张和事务展开。霍顿的收买活动开始于1994年,大规划收买使公司进入龙头房企队伍。莱纳的收买活动开始于1979年,和CalAtlantic Homes并购完结后,将成为美国榜首大住所修建商。帕尔迪的收买活动开始于1973年,经过收买进入初次置业和养老商场。

  第五,兼营金融事务。美国住所开发企业兼展开按揭告贷发放、产权稳妥等金融事务。2017年,帕尔迪、霍顿、莱纳金融事务收入占总收入的8.3%、2.5%、2.2%,税前净赢利占比11.7%、7.0%、7.8%。金融事务是住所出售的隶属事务,首要服务于本公司的购房者。2017年,霍顿、莱纳、帕尔迪发放的按揭告贷中,95%、80%、80%向本公司的购房者发放。

  在REITs方式下,美国房企以高杠杆收买、长时刻持有中心财物等完结高收益。

  榜首,高杠杆运作。作为美国最大的零售房地产REITs,西蒙地产商业方式的榜首大特色是高杠杆运作。2018年西蒙地产财物负债率为86.9%,在美国零售业REITs中处较高水平,更显着高于以REITs为首要运作方式的新加坡凯德集团,2018年凯德集团财物负债率仅48.5%。高杠杆率的准则根底是美国对REITs负债控制宽松。美国对REITs财物负债率无清晰监管要求,而新加坡、香港为REITs设定的最高财物负债率上限为60%、45%。高杠杆率的来历是告贷收买。西蒙的REITs身份要求其每年至少分配应税收入的90%,因而公司拓宽新项目时,首要经过告贷进行融资。

  第二,长时刻持有中心区财物。西蒙地产商业方式的第二大特色是长时刻持有中心区位的财物。公司1960年建立至今的60年时刻里,沉淀了很多优质项目,是其他商业地产公司短期无法逾越的中心竞争力地点。以2018年公司具有的107个区域购物中心为例,67.1%的项目获取时刻在2000年曾经、34.1%的项目获取时刻在1990曾经、20.3%的项目获取时刻在1980年曾经。项目区位优势确保物业出租率处于高位。2017年公司购物中心和奥特莱斯均匀出租率达95.6%、大都会购物中心达98.4%,曩昔五年全体出租率保持在95%以上。高出租率是高盈余的来历,2018年公司租金收入49亿美元,净赢利24亿美元。

(责任编辑:DF513)

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